綠城破產懸疑 信托融資風險仍存
有分析人士認為，與綠城合作的信托公司自身實力或者股東方實力較強，如果出現兌付困難，也完全有能力自己解決。
曾陷入“被收購”、“被調查”影響的綠城集團，此次又被逼到了“被破產”的邊緣。綠城集團董事長宋衛平連夜撰文表示，綠城集團的資金狀況短期內尚好，綠城申請破產的傳聞只是一個冷幽默。
雖然這次“宋員外”第一時間辟謠，也仍然無法阻止傳言的一再蔓延。但是作為綠城集團“特色”融資模式之一的信托融資，在過去的三個季度并沒有完全對綠城棄而遠去，雖然業內人士觀點不一，但是從公開的信息資料顯示，一向對資金安全甚為謹慎的信托資金如果對綠城仍有興趣的話，綠城集團或許還未走到絕路。
今年上半年綠城集團發行的7款信托計劃融資37.67億元，三季度4款信托計劃發行總規模9.4億元。綠城是否會破產無定論，但參與其融資的信托公司風險卻高懸。
信托融資綠城并非標桿
在一線房企中，今年綠城集團并不是發行房地產信托最多的房地產公司。
用益信托發布的數據顯示，今年上半年綠城集團共發行7款信托計劃，信托融資共計37.67億元，在國內大型房地產開發商中僅次于萬達及保利，其中，萬達今年上半年共發行8款信托融資計劃，涉及金額60.76億元，保利上半年發行信托計劃11款，發行總規模為44.14億元。
而今年第三季度雖然綠城集團一直深受傳言困擾，但是用益信托數據顯示，三季度綠城集團仍有發行4款信托計劃，發行總規模9.4億元。目前三季度濱江、恒大、珠海華發、中國泛海四家房地產公司信托融資規模超過綠城。
由于三季度房地產信托發行規模全線萎縮，綠城等一線房企的平均信托融資規模也下降明顯，但是無論是上半年還是三季度，綠城集團的信托融資規模都不是最高的，人們對綠城集團信托融資的關注，或許還是始于綠城集團激進的財務狀況。
綠城集團的2010年年報顯示，其凈資產負債率為132%，而到了2011年年中，這一數字則飆升到163.2%。據上證資訊的統計，2010年年終，綠城銀行貸款的總額分別相當于現金及其現金等價物的200%和上半年經營收入的120%。資產負債率高達87%，流動負債占總負債的比例為76%，無論上述哪一個數據，均已經進入了上市房企的最高梯隊。
一般情況下，當房地產企業能夠獲得銀行貸款的支持時，房地產商不會選擇通過信托途徑來融資，而房地產企業若通過信托途徑來融資，一個原因是無法獲得銀行貸款；另一個原因便是希望將有限的銀行貸款授信額度用在其他方面。
財經評論員葉檀認為，綠城并非無路可走，宋衛平之所以不降價，是因為有項目可以運作，這位圍棋高手懂得提前布局。如果浙江民企團購成功，綠城不必明確降價。也有分析人士指出，在多年的發展中，綠城周圍有一大批實力雄厚合作或者聯營公司，這也是宋衛平寄希望于騰挪項目來回籠資金的底氣之一。
綠城今年半年報顯示，2011年上半年，綠城中國歸屬于非上市股東的溢利高達8.85億元，幾乎占比其上半年所實現的17.76億元期內溢利的一半。
一線房企并不一味依賴信托資金
“如果非要做房地產信托的話，與中小房地產商相比，我們覺得綠城集團的項目還是相對安全的。”有信托業內人士對本報記者表示。
雖然信托公司項目的風險與房地產企業的規模并不完全掛鉤，然而由于當前的房地產信托多數仍然是“項目中心制”，一線房企因為擁有較多的優勢項目，信托公司往往也更愿意與其合作。但是從數據上講，一線房企對信托資金的依賴程度卻不高。
用益信托的數據顯示，2011年上半年發行3款以上房地產信托產品的大型開發商共計發行了87款產品，僅占房地產信托發行總量的16.23%，發行規模293.6億元，占比為17.6%，可見房地產信托資金的資源集中度不高，大型開發商的其他融資渠道較寬裕，對房地產信托的發行熱度較一般。
“我們并不是不擔心綠城集團的風險，但是面對不同的風險我們也會采取不同的運作方式以求盡量規避，”某信托公司工作人員對本報記者表示：“我們的產品一部分向社會公眾募集，而另一部分則由綠城或者其關聯方墊上。當項目到期還本付息時，先兌付我們向社會公眾募集部分的本金及其收益，待優先級資金兌付完之后，剩下的用于償還劣后資金，也就是說，除非項目虧損很大，不然散戶不會有什么損失�！睋ぃ丝钚磐杏媱澖趧倓偼瓿蓛陡�，扣除各項費用之后，社會公眾投資者所獲得的最終收益率不到7%。
事實上，今年上半年及以前，投資于綠城集團的信托計劃很多便是采用如此方法，但是這種股權投資的信托計劃缺陷也比較明顯，那就是缺少足額抵押物，這也是該類產品多采用結構化設計的原因，僅僅是項目方或第三方認購劣后資金以保證優先級投資者的安全。分析人士指出：“這也便是之前監管層所禁止的‘假股權，真融資’的模式，倘若房地產市場出現較大波動，投資于中小房企的類似信托計劃風險會比較大，不過由于三季度綠城集團被大家一再關注，這種模式在市面上也見的越來越少了�！�
同策咨詢研究中心提供的知名房企銷售數據顯示，綠城中國前三季度銷售額267億元、銷售面積167萬平方米成為房企中的倒數之列。2011年綠城的可售房源金額約1200億元，截至9月份僅賣掉267億元，僅僅完成了全年計劃的一半左右。
“其實，與綠城集團合作的信托公司或者自身實力比較強，或者股東實力比較強，大家看中了綠城的項目，即使風險比較高，不過退一萬步講，就算出了問題，最后信托公司或者股東方面內部也能自己消化掉。”業內人士對本報記者表示。
來源：人民網
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