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評論:房價暴跌是個偽命題

  山雨已來,風聲很緊,這是當前房地產市場的真實寫照。好多人已經開始到處打聽消息,就是要問明白,房價降不降,何時該買房。

  其實,就濟南而言,降價是完全可以的,但問題在于降多少。最近面市的項目大多在2009年上半年拿地,那時地價差不多處于最高點,有的項目合地價就在四千多一平方,加上建筑安裝和稅費及財務成本,再加上至少百分之十五的毛利潤,怎么也得過七千了,這樣的地方降價空間很小。一般來說能降價和敢降價的都是大片拿地,提前幾年拿地的大開發商,一方面成本便宜,另一方面有很好的融資平臺,降價之后不影響公司持續運轉,這樣的公司就完全可以開動價格戰,下調一下,以便更好的周轉資金,或者保證手里的現金流。

  市場永遠不一樣,各家公司的家底也不相同,門對門的兩家公司,兩個項目也會因為成本和操作風格的不同而采取完全不同的策略,所以永遠不要期待房價一刀切的跌下來,然后像白菜蘿卜一樣買回家。

  對本地市場而言,不要期望所有項目同時降價,也不要期望一下子降很多,但凡企業,任何時候都不會做賠本買賣,就是做,也是相對短期,為將來賺更多利潤。從某種意義上來說,這也許像2008年的悲情一探,大家覺得可能真的不行了,拐點真的來了,好多人挺不住了,其實后面的事實證明,在中國,無論機構大資金個人投資者,房地產投資仍舊是主流,因為沒有其他的更好的渠道。

  堅定看好房價并從中得益的人,信心來自于人口紅利,房子不簡單是房子的問題,應該是特殊階段特有的社會問題的表現之一,這個時間確實特殊,多少年來,機會也許就這么一次,等到三五十年之后,人口出生率下降,一個孩子可以繼承五套房子,房子就成災難,那時房地產特別是住宅開發就轉變為以修繕為主的最普通的行業了。就中國的實際來看,現在乃至以后的三十年內還是中國房地產的好時間,GDP、城市化、人口紅利、以居住為主的生活質量大改善、商業大爆發等等都在推動房子的需求,有需求就有大市場,這是規律。盡管現在政府為了穩定,為了打壓通脹,對房地產進行了種種限制,但是這種政策和人為限制是有限的,特別是在房地產已經充分市場化的今天,限制是階段性的,而壓抑之后的反彈已經在2009年得到證實。此時的房價下探,只是因為需求受到抑制,若某一天政策放松,房價失控的危險也是致命的。所以,歷次調控都是以遏制過快上漲和上漲為題,而非房價暴跌。(趙魯梁)

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