資料圖 中新社記者 杜洋 攝
編者按：初秋乍寒。“金九銀十”一度是樓市暖秋，如今卻和天氣一樣，冷清襲來。老百姓是持幣觀望？還是無幣望梅止渴？半價售樓是銷售策劃，還是炒作鬧劇？房產(chǎn)商和購房者誰能hold贏房價拉鋸戰(zhàn)？政府調(diào)控和樓市捂盤，誰更挺得住？中新網(wǎng)財經(jīng)中心“金九銀十 漲跌觀察”系列報道，將嘗試撥開樓市謎團，剖析房價降勢真?zhèn)危屇阍凇敖鹁陪y十”打好“貨幣保衛(wèi)戰(zhàn)”！
中新網(wǎng)10月26日電(房產(chǎn)頻道 胡可璐)限購、限價、限貸等政策持續(xù)發(fā)力、步步趨緊，使得樓市步入購房者與開發(fā)商的深度博弈區(qū)間。目前來看，成交量萎縮、開發(fā)商資金斷裂均已成為既定事實，但房價并未出現(xiàn)實質(zhì)上的下降。樓市究竟是“假摔”還是真降？拐點論、堅挺論此起彼伏，各方意見不一。無論目前的觀望期、徘徊期能持續(xù)多久，都取決于政策的放松還是從緊。從這個角度講，樓市風云變幻，始終繞不過“政策市”的糾結(jié)。
銀十收尾“降價潮”“賣身潮”蔓延
據(jù)經(jīng)濟參考報報道，截至10月23日已有29家房地產(chǎn)類上市公司公布三季報，三季度凈利潤環(huán)比大幅下滑40%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元。
來自《國際金融報》的消息稱，隨著宏觀調(diào)控進入樓市冰河期，賣掉公司套現(xiàn)離場或許是部分房地產(chǎn)企業(yè)靠譜的選擇。對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進行不完全統(tǒng)計顯示，2011年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗。
與此同時，各地降價潮、退房潮一波未平一波又起，呈愈演愈烈之勢。
在成交量持續(xù)下降的帶動下，北京部分地區(qū)房價開始松動，并出現(xiàn)了由點及面的趨勢。最開始的大幅降價出現(xiàn)在通州區(qū)域，如珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)東方玫瑰等項目價格降幅超過15%，接著蔓延到朝陽、大興等地，部分項目降幅接近20%。
在上海，一家知名地產(chǎn)商旗下樓盤由原來2.6萬元/平方米，降至1.5萬元/平方米的消息，成為最近上海樓市最搶眼的新聞。上海長泰西郊別墅6.9折降價促銷，南京、嘉興等地部分樓盤也開始大幅降價。
一方面是房地產(chǎn)上市公司利潤大降，一方面是房價逐漸松動。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在市場悲觀情緒濃重、需求受限難以解禁的背景下，這輪寒流恐將延續(xù)到年底。
而新一輪降價潮引來的退房潮更受關(guān)注。據(jù)媒體報道，自9月初，杭州出現(xiàn)首例樓盤降價前期業(yè)主要求退房以來，各種各樣因樓盤降價而引起的退房活動就一再上演。
上海景瑞地產(chǎn)在江蘇太倉一項目，降價幅度高達23%，約合2000元/平方米，老業(yè)主聞訊后，提出退房要求，雙方一度沖突激烈。據(jù)已披露的消息，該項目涉及的數(shù)百名前期業(yè)主從9月底開始，多次前往該項目在太倉和上海兩地的公司進行集體抗議。
業(yè)內(nèi)人士分析，降價并引發(fā)退房沖突的一個重要原因，是開發(fā)商年度業(yè)績壓力增加、年底面臨回款的要求。這也是目前已經(jīng)出現(xiàn)退房或存在降價退房隱憂的大部分樓盤趨于相同的特點。
調(diào)控未見放松
21日，國務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察時強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發(fā)展。
在當前調(diào)控政策走向敏感期的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士表示，上述表態(tài)決不意味著調(diào)控整體放松。
上周，首套住房按揭貸款利率上升已經(jīng)成了一線城市基本趨勢，北京、上海、廣州等城市的多家銀行均已跟進。新聞晨報認為，貨幣政策對本輪樓價上漲的作用要比其他因素遠為重要。反過來，主要從貨幣政策著手，對調(diào)控樓市的功效也比其他政策遠為有效。這是為什么今年樓市調(diào)控比以往歷次效果都要好的原因。而這個效果基本不是來自限購，而是來自收緊貨幣。
很明顯，中央調(diào)控態(tài)度堅決，而地方是否嚴格執(zhí)行卻要打個問號。前有佛山“放寬限購”朝令夕改，后有南京明確個人住房公積金最高可貸款額度由20萬元恢復(fù)至30萬元，對公積金二次貸款予以一定松綁，這些都加深了外界對于樓市調(diào)控走向的猜想。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，現(xiàn)在只能說調(diào)控整體方向不會變。一是要去杠桿化，避免投資過度，一是要保護首套房需求以及剛需，增加居民可支付性住房的選擇。這既包括保障房、棚戶區(qū)改造，也包括普通商品房。
有業(yè)內(nèi)人士稱，目前宏觀調(diào)控已進入白熱化階段，來不得半點松動。此時松動將使多年調(diào)控成果毀于一旦，漸入理性的樓市也將故態(tài)復(fù)萌，廣大購房者又將繼續(xù)飽受高房價之苦。
