國慶長假前六天認(rèn)購數(shù)同比降47.6% 房價“拐點”年內(nèi)或難出現(xiàn)
樓市“金九”未現(xiàn)，“銀十”開局也充滿寒意。房價“拐點”聲音漸強，但北京房價“拐點”年內(nèi)或難出現(xiàn)。
雖然北京“十一”期間樓市供應(yīng)量環(huán)比上漲71.6%，但據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，國慶長假前6天，北京商品房住宅認(rèn)購套數(shù)僅為983套，同比去年同期的1877套，下調(diào)幅度更是達(dá)到了47.6%。前6天的商品房住宅簽約套數(shù)為777套，二手房住宅的簽約套數(shù)為89套，合計僅為866套，相比去年國慶期間的962套下調(diào)了10%，與9月份同期相比大幅下跌了62%。
北京中原分析認(rèn)為，國慶期間北京樓市呈現(xiàn)出明顯蕭條景象，認(rèn)購數(shù)據(jù)銳減近半，在慘淡的“金九”以后，“銀十”的開端也明顯較差，認(rèn)購數(shù)據(jù)低迷將影響當(dāng)月的簽約數(shù)據(jù)。
盡管進(jìn)入10月北京樓市的供量明顯增加，但大部分項目的優(yōu)惠幅度依然延續(xù)節(jié)前，價格出現(xiàn)松動的樓盤依然停留在遠(yuǎn)郊局部區(qū)域，從全北京市場來看，調(diào)控政策未放松，有資格購房群體的絕對數(shù)量在不斷減少。9月開盤量雖然有所增加，但是成交卻未能有所突破，繼續(xù)在最近三年的谷底徘徊。
今年的“金九銀十”全國樓市需求低迷，供應(yīng)量出現(xiàn)高峰。從北京市場看，節(jié)日期間北京新增預(yù)售證的項目達(dá)到了10個，合計供應(yīng)住宅套數(shù)為2257套，節(jié)后預(yù)期市場供應(yīng)將繼續(xù)增加，10月將有31個項目入市。其中有20個項目為純新盤，在9月供應(yīng)已經(jīng)明顯上漲的情況下，預(yù)計本月供應(yīng)的31個項目提供的住宅套數(shù)將依然會接近萬套。郊區(qū)項目數(shù)量明顯占比過大，20個項目為郊區(qū)項目，占供應(yīng)總量的64.5%。
以往樓價一旦下調(diào)即引發(fā)一輪價格反彈。但今年購房者更愿意相信中央一再強調(diào)的調(diào)控決心，輕微的價格松動很難獲得消費者的認(rèn)可。小幅降價已難獲銷量，這讓很多即將推盤的開發(fā)商為定價犯難。
業(yè)內(nèi)人士分析，在目前房企能夠利用的融資渠道幾乎都被政策堵死的情況下，開發(fā)商會抓住年內(nèi)最后一個銷售高峰期——“銀十”盡量回籠資金，無奈之下只有選擇降價沖量。由于北京郊區(qū)土地供應(yīng)集中，最近3年占據(jù)八成以上，預(yù)計10月份，北京樓市降價的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。五、六環(huán)將成為市場供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房價在通州、大興、房山等區(qū)域都有明顯下調(diào)的可能。最高下調(diào)幅度甚至可能超過10%。而五環(huán)內(nèi)因為供應(yīng)處于絕對稀缺，這使得房價下調(diào)幅度不會太大。從近期看，市場購房者信心已經(jīng)降低到谷底。10月的商品房住宅成交量難以突破5000套，而二手房很可能持續(xù)低迷在8000-9000套之間，這樣市場總成交量很難突破1.3萬套。
目前，房價“拐點”的聲音漸強。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京房價“拐點”年內(nèi)難現(xiàn)。
因為2009年的貨幣超發(fā)以及房價上漲過快，目前開發(fā)商的資金情況比2008年相對要好很多。正如房產(chǎn)商潘石屹所言“開發(fā)商還穿著棉衣呢，2009年銷售三萬多個億，2010年五萬多個億，款還在慢慢回，現(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯”。
另外，三季度末，雖然北京商品房住宅庫存達(dá)到了最近兩年來的最高點，為112536套，但是這一庫存量相比2009年初的14.9萬套依然少3.7萬套。其庫存量尚未達(dá)到歷史高點。最高點預(yù)計可能會在明年一季度左右達(dá)到。預(yù)計屆時庫存量可能達(dá)到15萬套左右。
北京中原分析，本輪調(diào)控如果能夠持續(xù)到明年，預(yù)計明確的拐點很可能出現(xiàn)在明年3月左右。由于北京五環(huán)內(nèi)供應(yīng)稀缺，五環(huán)外供應(yīng)集中，價格的調(diào)整將呈現(xiàn)城區(qū)微調(diào)、郊區(qū)深跌的局面。但基于貨幣超發(fā)下投資渠道匱乏，房價回調(diào)的幅度不會過大。記者 陸昀
