一歲將盡，“金九銀十”是否會再現(xiàn)，豐收時(shí)節(jié)，是否該降價(jià)銷售？是否該出手購房？

　　幾輪調(diào)控，通州領(lǐng)跌，折扣優(yōu)惠頻現(xiàn)，房價(jià)松動，一切似乎都在重演。這一次，真的會降價(jià)嗎？這一輪，還會像上次那樣報(bào)復(fù)性上漲嗎？還有多少人像當(dāng)初那樣，堅(jiān)信北京的房價(jià)會暴跌？

　　各方觀點(diǎn)，匯聚一堂，搶還是不搶，的確是個(gè)問題。

　　購房者 該出手時(shí)就出手

　　陽光100副總裁范小沖：金九未現(xiàn) 銀十可期

　　在即將過去的9月，不少購房者仍在等待政策進(jìn)一步明朗和房價(jià)繼續(xù)下跌，因此持幣觀望情緒濃重，市場蓄積的剛性需求越來越大。到了10月，從目前種種跡象看，房地產(chǎn)調(diào)控政策會逐漸趨穩(wěn)，嚴(yán)峻的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境使得繼續(xù)出臺緊縮政策的可能性大大減小，政策利空已出盡。

　　隨著10月新盤供應(yīng)繼續(xù)放量，越來越多的開發(fā)商將呈現(xiàn)出資金緊張局面，前期過度上漲的區(qū)域和樓盤會繼續(xù)大規(guī)模降價(jià)，這種局面將刺激剛性需求加快入市腳步，助推成交量進(jìn)一步上漲。雖然金九未現(xiàn)，但銀十仍可期。

　　北京浙江企業(yè)商會副會長陳俊

　　降價(jià)壓力不大

　　在限購與限貸緊縮之下，無論是期房還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。

　　此外，在看房者眼里，不少房企優(yōu)惠促銷和購房者期望值相差甚遠(yuǎn)。將近百萬的房子打折優(yōu)惠下來不過省了幾千元，如此促銷讓不少買房者質(zhì)疑樓盤房價(jià)玩“假摔”，借用少量低價(jià)房源作為噱頭，吸引不明就里的購房者，刺探廣大購房者持幣待購的心理底線，因此當(dāng)下市場出現(xiàn)了不少“看跌不買”情緒。

　　“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，是開發(fā)商沖擊銷量的重要節(jié)點(diǎn)，但今年樓市表現(xiàn)冷淡。無論是開發(fā)商還是購房者，都顯得誠意不足，這主要緣于房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深入，加劇各方的觀望情緒，今年“金九銀十”或?qū)⒃谫I賣雙方僵持中出現(xiàn)成色不足。

　　某項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人：

　　抓住機(jī)會選擇適合項(xiàng)目

　　傳統(tǒng)的金九銀十是在市場好的情況下比較明顯。今年受政策調(diào)控影響，成色肯定不比以前。但正是這樣的調(diào)控環(huán)境下，才為購房人提供了改善升級的置業(yè)機(jī)會。

　　這時(shí)候，選擇什么樣的產(chǎn)品就尤為重要。我覺得大家在金九銀十拼的更是產(chǎn)品力。對于符合購房人需求的，尤其是優(yōu)質(zhì)稀缺產(chǎn)品，購房人需要抓住機(jī)會。如果一味地等，錯(cuò)過了真正符合需求的優(yōu)質(zhì)稀缺產(chǎn)品，那就可能永遠(yuǎn)錯(cuò)過了。

　　中國社會科學(xué)院教授曹建海：

　　更大的降價(jià)還得到明年

　　從數(shù)據(jù)來看，北京9月前20天的成交量環(huán)比8月再跌6%，非但未迎來“金九”甚至還創(chuàng)下今年來的成交新低。從目前情況來看，金九已經(jīng)破滅，銀十的可能性也微乎其微，10月成交量可能還不及9月。

　　曹建海認(rèn)為，目前市場觀望情緒越來越濃重，即便有需求，但沒有人愿意此時(shí)出手購房，“買了就虧，誰敢出手”？他認(rèn)為，市場已到了降價(jià)臨界點(diǎn)，雖然已出現(xiàn)降價(jià)趨勢，但尚未形成規(guī)模，預(yù)計(jì)今年后幾個(gè)月內(nèi)北京房價(jià)下降空間在10%左右，而更大降價(jià)行為將會出現(xiàn)在明年。調(diào)控效果正在發(fā)揮作用，與今年房價(jià)高點(diǎn)相比，明年房價(jià)下降空間可能會達(dá)到40%-50%，政策救市的可能性很小，只要維持目前調(diào)控力度，降價(jià)會一直持續(xù)到明年年底。

　　開發(fā)商 時(shí)不我待以價(jià)換量

　　我愛我家副總裁胡景暉：房企拿出誠意才能“搶到秋”

　　這個(gè)秋天對房企來說很重要，如果錯(cuò)失了四季度的時(shí)機(jī)，這意味著就只能等到明年的三四月份了，這其中房企不但要承受巨大的資金壓力，同時(shí)也有可能喪失一些好的發(fā)展時(shí)機(jī)。比如現(xiàn)在應(yīng)該是拿地的好時(shí)機(jī)，有不少低價(jià)出讓的地，如果房企資金回籠存在障礙，那就意味著企業(yè)將錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇。

　　對于考慮購房的人來說，此時(shí)出手較為合適，一方面價(jià)格較為合理，另外，可供選擇的范圍很大。

　　但房企能不能度過寒冬，完全取決于價(jià)格的下調(diào)幅度，能否降到市場接受的程度。大部分的購房者有自己的心理價(jià)位，一旦合適就會選擇出手。目前的一些開發(fā)商心態(tài)各異，有的想扛著看政策的變化，有的認(rèn)為降價(jià)也不一定促進(jìn)成交，實(shí)際上，在目前的政策環(huán)境下，死扛是不明智的，至少要對市場拿出一些誠意來，房企才能順利度過寒冬。

　　北京房協(xié)副秘書長陳志：

　　房企再不“搶”壓力更大

　　今年的政策環(huán)境和往年有很大的不同，如果說往年的這個(gè)時(shí)候開發(fā)商會采取各種營銷手段拉動銷售、釋放需求的話，今年顯然更為吃力，也不太現(xiàn)實(shí)，即使降價(jià)也不一定能換來成交量的攀升，因此，企業(yè)面臨的壓力很大。

　　事實(shí)上，按照企業(yè)的銷售節(jié)奏，春季一般是企業(yè)項(xiàng)目集中亮相和展示的時(shí)候，秋季則是房企著力促進(jìn)成交，為明年布局做打算的時(shí)節(jié)，如果四季度的成績不理想，將對明年企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。站在房企的角度來說，這個(gè)嚴(yán)冬能不能hold住就要看企業(yè)是否能深度挖掘市場，積極應(yīng)對市場變化，并適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。

　　而從購房者的角度來說，四季度是一個(gè)買房的不錯(cuò)時(shí)機(jī)，但購房者要放平心態(tài)，不要抱有“抄底”的想法。我們不否認(rèn)房子有投資的功能，但它更主要的功能還是居住，如果買房子純粹就是居住，那么房價(jià)漲不漲對購房者并沒有影響，漲了自然好，不漲也不影響居住，這樣才是健康的心態(tài)。

　　樂觀派 長期看好

　　投資不動產(chǎn) 成功案例多

　　北京新城興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副經(jīng)理劉冬梅：

　　如果比較前兩年的情況看，今年我們傳統(tǒng)意義上所說的“金九銀十”至少在目前來看，仍未顯現(xiàn)。不可否認(rèn)，國家一系列政策的出臺和后續(xù)監(jiān)控體制持續(xù)跟進(jìn)，對于今年房產(chǎn)市場的走向影響較大。但是我們也看到，房產(chǎn)市場發(fā)展這么多年，總是在高潮與低迷中來回起伏，每一個(gè)大行情之后總伴隨著低迷，低迷后總是有高潮的出現(xiàn)。對于現(xiàn)在是否為比較好的買房時(shí)機(jī)這個(gè)問題，客戶自己都有一個(gè)評定，在我看來，如果買房是用來自住的，就無所謂什么時(shí)候購買合適，有需求自然就應(yīng)該去市場尋求滿足。對于投資者而言，目前來說，房產(chǎn)市場處于低潮，在市場商品房存量和各種成本的打壓下，價(jià)格水分逐漸擠兌出，相對來說，較為適宜，而且從長期看，在中國投資不動產(chǎn)，不論什么時(shí)候入市，從來就沒有投資不成功的案例。

　　悲觀派 備糧過冬，形勢嚴(yán)峻

　　北京聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總裁楊少鋒：

　　中國樓市即將進(jìn)入冰凍期

　　嚴(yán)峻的資金壓力下，由于面向房企的銀行信貸基本暫停，信托融資年息已經(jīng)達(dá)到18%左右，而基金的融資成本則普遍超過25%。大型的房企還可以通過信托及基金融資，中小型的房企則只能通過民間借貸融資，在筆者的家鄉(xiāng)福建，民間融資成本已經(jīng)高達(dá)5分以上，年息超過60%，部分資金鏈面臨斷裂危險(xiǎn)的房企，甚至不惜以一分月息的高利貸融資。

　　隨著調(diào)控力度的逐漸加強(qiáng)，房企對政策的持續(xù)性也都已有了較為清晰的判斷，加上低迷的市場需求、逐日增加的供應(yīng)量，下半年樓市面臨巨大的調(diào)整壓力。由于當(dāng)前的市場形勢中，受到限購的影響，市場需求的總量是固定的，市場已經(jīng)從前兩年的賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，要想在這個(gè)既定的蛋糕中多分得一塊，就必須在價(jià)格上作出較大的讓步，這一點(diǎn)，已經(jīng)成為房企的共識，所以，下半年隨著資金壓力的加大，已經(jīng)上市房企對于年報(bào)業(yè)績的追求，必然將有更多的開發(fā)商加入到降價(jià)的行列中來。第三季度，中國一二線城市樓市將進(jìn)入血腥肉搏的局面。對于開發(fā)商而言，這個(gè)冬天將異常寒冷，這不再是一場誰拿第一名的賽跑，而是一場逃生。

　　第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部徐偉成：

　　房企盲目擴(kuò)張必然導(dǎo)致量價(jià)齊跌

　　第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部董事徐偉成表示，對于目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的量價(jià)齊跌，也許在內(nèi)地開發(fā)商看來覺得奇怪，但是對于我們這些經(jīng)歷過香港樓市的人來說一點(diǎn)都不覺得奇怪，這種形勢是必然出現(xiàn)的，也是內(nèi)地房企盲目、無限量擴(kuò)張所造成的結(jié)果。

　　內(nèi)地房企和香港房企有很大的不同，總體來說，香港市場更為謹(jǐn)慎，內(nèi)地房企很少去做專門的市場調(diào)查和分析，來分析出這個(gè)區(qū)域的實(shí)際需求是多少，按照需求來供給，這種盲目性的擴(kuò)張勢必會造成今天的這種局面。

　　另外，徐偉成表示，綠城集團(tuán)近期的股價(jià)大跌，可以說給房企敲響了警鐘，目前房企的負(fù)債率、實(shí)際收益以及現(xiàn)金流等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要警惕，包括宏觀經(jīng)濟(jì)的波動對房地產(chǎn)而言也非常重要，想度過今年的嚴(yán)寒，房企還有很長的路要走。