本報記者張焱
土地供應(yīng)再增
6月剛過，7月的北京土地市場便開始躁動起來。
中國經(jīng)濟時報記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，7月4日，共有7宗地塊進入掛牌競價環(huán)節(jié)，其中4宗地為居住用地，分別位于大興、通州和海淀，總出讓面積超過42萬平方米。
北京市土地整理儲備中心的掛牌信息顯示，北京CBD中服地塊剩余9宗土地在7月6日進入投標階段。據(jù)悉，9宗地塊合計供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為109萬平方米，平均容積率為14.9。其中規(guī)劃建筑面積最大的為Z8及Z10地塊，建筑面積達15萬平方米。
記者了解到，9宗地塊出讓屬性均為商業(yè)金融，其中鼓勵建設(shè)為企業(yè)總部的地塊有4塊，鼓勵建設(shè)綜合體項目的地塊為Z12地塊，鼓勵金融機構(gòu)進駐的地塊有4塊。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴本報記者，商品房市場因為供應(yīng)量的原因依然處于調(diào)整中，北京等一線城市呈現(xiàn)出價格下調(diào)的現(xiàn)象，其中北京、廣州均出現(xiàn)了二手房價格下調(diào)的現(xiàn)象，而這些城市的二手房市場在樓市中的比例相對比較高。
數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京上半年出讓土地共計114塊，出讓土地的規(guī)劃建筑總面積為1050.44萬平方米，成交總金額為327.23億元。其中，商業(yè)類地塊合計為21塊，住宅土地有20塊。7月份，北京還將有大興、豐臺等多個住宅地塊出讓，業(yè)內(nèi)預(yù)計，7月北京的土地出讓金可能超過300億元。
張大偉認為，隨著上述城市房價的快速上漲，投資型、改善型需求受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響也將增加，同時這些城市未來的供應(yīng)將普遍處于較高水平，因此預(yù)計未來一、二線城市樓市降價促銷的現(xiàn)象也將逐漸增加。
“限地價競公租房”模式
繼2010年11月份北京以“限地價競公租房”模式推出過一塊居住用地后，全國已有多個城市陸續(xù)在普通商品房建設(shè)用地供應(yīng)中采用“限地價、競保障房面積”的出讓方式，即國土部門事先針對出讓地塊設(shè)置價格上限，當(dāng)企業(yè)競價達到上限價格時即停止競價。
例如，北京市海淀區(qū)西三旗建材城東地塊就設(shè)定了合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競投配建公共租賃房的方式確定競得人。
據(jù)了解，自從2010年開始出現(xiàn)“限地價競公租房”的土地出讓模式后，一些城市的房價并沒有得到有效抑制。對此，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，無論是以前的“暗標”賣地，還是采取“限最高地價，競公租房面積”模式，都是換湯不換藥的做法。限地價競面積的做法如果所占比重較高，必然會壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，也必然會推高商品房成本。這只能算是做法上的變通，而無法解決根本問題。
張大偉認為，保障房供應(yīng)逐漸增加給市場帶來的良性影響需要在年底以后才會顯現(xiàn)，目前來看市場依然處于量價調(diào)整的轉(zhuǎn)換過程中。分析人士認為，保障房和土地集中入市的效果都有延后性，而“限地價競公租房”的出讓模式對抑制樓市價格的作用有限。